内藤忍内藤 昨今は低金利ということもあり、運用難に困っている人が増えています。そこで、不動産投資に対する注目度が高まっていますが、問題はどういった物件を購入するかということ。ワンルームもあれば都心の一棟モノ、地方の一棟モノもあります。一般的に都心ワンルームは物件にバラつきがなく、当たり外れがないジャンル。入居者がいて駅から徒歩10分以内、東京23区内だと価格は2000万円くらいで利回りは4.5％前後と相場は決まっています。初心者でも始めやすいのが特徴です。一方で、掘り出し物を見つけるのは簡単ではありません。
ワンルームで不動産投資を始め、資産を作っていく人もいますが、ある程度になると、資金力がつくに伴い大きな物件を手にしたい人も出てきます。異なる場所でたくさん物件を保有すると管理も大変なので、一棟モノでまとめたいというニーズも。すると、一棟物件を買い出すというわけです。
そこで地方の場合、都心に比べて物件価格は安く、1億円程度ならフルローンが出て、手数料だけで購入できることもあるようです。利回りも8～9％という高利回り物件、ただし、空室リスクが高く、地方だと管理も大変で、フルローンで貸す銀行の金利は高くて4～4.5％であることも珍しくありません。とはいえ、自己資金が少ないけど一棟物件が欲しいなら、選択肢は地方になってしまいます。
一方、自己資金が2000万円程度あり、金融機関から1.5～2％の融資を受けられ、空室リスクなどを取りたくないなら、都心の一棟物件は狙い目です。物件価格は地方よりも高くなりますが、利回り8％でリスクを取るなら、6％でもいいので入居者に困らない物件を選びたいという投資家は少なくありません。長期的な視点に立つと地方よりも有利で、そういった人が竹内さんのところにやってくるというわけですね。
竹内 おっしゃる通りです。
ーーー 一都三県の一棟物件を主に扱う、竹内氏。リスクを抑えながらもワンルーム以上の収益を期待する投資家から人気が高いという。それでは次回からは、竹内氏が得意とする「未公開物件」について話を進めよう。
竹内 栄詞（たけうち・えいじ）
株式会社日本不動産投資アドバイザリー 代表取締役
1974年生まれ。明治学院大学法学部法律学科卒業後、首都圏を中心に各種不動産販売・開発事業を手掛ける。国内の不動産業務を専門とし、弁護士、税理士に太いパイプを持つ。特に、未公開物件情報収集に強いネットワークを持ち、投資家に紹介する独自のビジネスモデルを構築。紹介実績は今までに200件超。株式会社エコ住宅業務執行役員、都市環境株式会社代表取締役を歴任し、現在は株式会社国土総合研究所所長も務める。
内藤 忍 (ないとう しのぶ)
株式会社資産デザイン研究所代表取締役社長
1964年生まれ。東京大学経済学部卒業後、金融機関勤務を経て1999年にマネックス証券の創業に参画。同社は、東証一部上場企業となる。その後、株式会社マネックス・ユニバーシティ代表取締役などを経て、現職。著作は40冊以上。2015年には銀座に「SHINOBY`S BAR 銀座」をオープン。無料のメールマガジン「資産デザイン研究所メール」は購読者が約47,000人という人気
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