資産デザイン研究所代表の内藤忍氏が、各界のプロフェッショナルと投資談議に花を咲かせる、この企画。

2月は株式会社ロゴスホームの池田雄一代表取締役をお招きして、極東ロシア、ウラジオストクの不動産・住宅事情について話してきたが、最終回となる今回は、同社が新たに手がける、日本人向けの投資用物件に関してお話しいただいた。

日本人の賃借人が付いた
新築マンションを運用

内藤　ウラジオストクにも大手日系商社の出先、領事館などがありますが、ロゴスホームでは、そのような人を対象に賃借人として取りつけた上で、投資家にオーナーチェンジ物件として販売するということですか。これなら、リーシング心配は当面なく、貸す相手も日本人ですから、安心といえそうです。

池田　ウラジオストクでリフォームビジネスを展開するなかで、現地の色々な日本人の方とご縁があり実現しました。
扱う物件は、市内近郊にあり、中心部まで徒歩10分、ヨットハーバーまで徒歩3分という好立地で、窓からは街のシンボルであるゴールデンブリッジを望む景観で人気の、クーパー岬アブラメンコ通2番の新築マンションです。18階建てで、すでに2棟は完成していて完売状態。3棟目がそろそろ竣工しますが、そのうち数室を販売しています。

内藤　販売までのスキームを詳しくお教えください。

池田　まずはロゴスホームでスケルトン状態の物件を購入して、リフォームを実施。同時に日本人の賃貸契約を取り付けて、オーナーチェンジ物件として日本人投資家に販売します。例えば、物件4階で87㎡、オーシャンビューの部屋であれば、物件価格は約3600万円。現地の住宅手当の相場は月2500米ドル程度で、これが家賃収入となりますが、表面利回りは10.20％、共益費など月額固定費を差し引いた実質利回りは9.12％になる見通しです。また、税金は保有時の固定資産税、家賃に対する取得税、物件売却時に利益が出たら、その2割が課税されます。

内藤　住宅手当から支払うわけですから値切ったりすることもないでしょうし、米ドルで受け取ることができるというのもメリットです。物件はロシアルーブルですから、ダブルカレンシーが得られてリスク分散になります。

池田　駐在員の滞在年数は一般的に3年間ですが、物件に問題がなければ、次の方に賃借人を引き継いでもらえます。そもそも、日本人向けに内装がしっかりしていて、セキュリティも万全な物件は周辺にあまりなく、他に選択肢は多くありません。次の駐在員も一から探す手間がかからず、客付けは我々もサポートします。