5月は、日本不動産イニシアティブの澁谷賢一代表取締役をゲストに迎え、「都心中古ワンルームマンション投資」をトピックに対談。締めくくりとなる今回は、引き続き、投資の注意点を挙げていただいた。

物件の購入には
順序があった

内藤　不動産といえば、利回り重視の投資家も少なくありません。収益性を図る重要な指標ですが、澁谷さんはそれだけで判断するのは早計だと考えるようですね。

澁谷　我々は利回りを重視しすぎることは得策ではないとお伝えしています。表示されている利回りはあくまで断面的な数字であって、空室率や修繕コスト等は一切考慮されていません。例えば、都心で利回り8％を超えている物件を見つけた！　といって飛びついた結果、入居者が長期間付かない、家賃を下げざるを得ない局面になる、修繕コストが多額にかかる、売りたい価格で売れないなどなど……トータル収支では大幅なマイナスとなりかねません。目先の利回りに振り回されるのではなく、資産価値の高い物件を選択した方が、長期的に考えれば成功しやすいと考えています。

内藤　なかには、ワンルームマンションではなく、1棟マンションを紹介して欲しいというニーズもあるのではないでしょうか。

澁谷　たしかに、セミナーに参加して頂いた方からは1棟を購入したいとの声も寄せられますが、我々は、まずはワンルームマンションから始めるべきだとお伝えしています。まずは比較的グロスの小さいワンルームマンションで不動産投資に慣れていただきたいということはもちろんなのですが、より効率的に資産を増やしたいと考えるのであれば、購入する順序が重要になるからです。

ワンルームマンションを購入する際、我々のような不動産会社が提携している金融機関から融資を受けるケースが大半を占めますが、こういった金融機関から借り入れを行う場合には、個々人の年収や借入状況に応じて融資限度額が決まります。つまり、既存の借り入れが大きい方は、いくら年収が高くても融資を受けることが難しくなるのです。